Mutuo per partita IVA: requisiti e documenti

Mi siedo con una partita IVA e la conversazione parte sempre uguale: "ma io non ho il bustino paga, mi dicono tutti che il mutuo non lo posso fare". Fermo lì. Non è vero che i freelance non prendono il mutuo. È vero che la banca li guarda in modo diverso, e se arrivi impreparato la pratica si ferma. Vediamo come funziona davvero.

Cosa cambia rispetto al dipendente

Il dipendente porta due buste paga e la CU, la banca vede un reddito netto fisso ogni mese e calcola la rata massima sul 30-35% di quello. Semplice. Con la partita IVA non c'è un numero unico: c'è un fatturato, dei costi, un utile, e quell'utile cambia ogni anno. La banca deve ricostruire un reddito "stabile" partendo da numeri che di stabile hanno poco. È qui che si gioca la partita.

Il reddito che la banca guarda davvero

Non è il fatturato, mai. È l'utile netto che emerge da bilancio o modello unico, mediato sugli ultimi anni. Di solito le banche chiedono l'ultimo triennio o, per le attività più giovani, almeno due esercizi completi. Se l'utile è cresciuto o stabile, bene. Se cala, la banca si preoccupa — e giustamente.

Per chi ha un regime forfettario la questione è più delicata: il reddito convenzionale è basso per costruzione, e alcune banche lo scontano o lo escludono del tutto. Non è un divieto, ma restringe il campo.

L'anticipo, che per i freelance pesa di più

La regola dell'80% vale anche qui, ma con la partita IVA le banche tendono a essere più prudenti: spesso finanziano il 70-75% del valore, e chiedono anticipo più alto. Su un immobile da 300.000 € a Milano, passare dall'80% al 70% significa mettere via 30.000 € in più. Non è un dettaglio.

I documenti che ti faccio portare

Per non perdere tempo, al primo appuntamento voglio vedere:

• bilanci o modelli unici degli ultimi due-tre esercizi, con i relativi F24 versati;
• l'estratto conto aziendale degli ultimi 12 mesi, per mostrare la regolarità degli incassi;
• la visura camerale aggiornata;
• documentazione dell'immobile: planimetria, atto di provenienza, certificato energetico;
• se hai altri finanziamenti, i conteggi di estinzione.

Se manca un esercizio completo, partiamo male. Meglio aspettare di chiudere l'anno e presentare una situazione intera.

Il rapporto rata/reddito, e perché si stringe

La banca divide la rata massima per il reddito medio che ha ricostruito. Con un utile netto di 35.000 € l'anno, la rata sostenibile si aggira sui 900-1.000 € al mese — sempre che non ci siano altri impegni di rimborso. Se hai un prestito in corso o un leasing, conta anche quello. A volte conviene estinguerlo prima di presentare la pratica.

Tasso fisso o variabile per chi ha reddito oscillante

Qui ho un'opinione: con un reddito che può oscillare, il tasso fisso ti protegge. La rata è certa, sai cosa paghi ogni mese anche se l'anno va male. Il variabile parte più basso ma se i tassi salgono proprio quando incassi meno, rischi di non reggere la rata. Non è una regola assoluta, ma per chi lavora in proprio la prevedibilità vale oro.

Cosa puoi fare per migliorare la pratica

Tre cose che fanno la differenza, e che dico sempre:

• chiudi regolarmente i bilanci e versa i contributi: una situazione "pulita" vale più di un utile più alto ma irregolare;
• riduci gli impegni preesistenti prima della richiesta;
• se puoi, allunga l'anticipo: meno la banca finanzia, più è serena.

Quando il mutuo partita IVA si fa davvero

Si fa quando l'attività ha almeno due-tre anni di storia solida, quando l'utile è dimostrabile e stabile, e quando l'immobile è coerente con il reddito. Non serve essere un'azienda da milioni: serve essere prevedibili. La banca presta a chi le ispira fiducia, e la fiducia si costruisce con i numeri di tre anni, non con una buona idea.

Se sei una partita IVA e ti hanno già detto di no, non è detto che la porta sia chiusa: spesso è solo la banca sbagliata o la pratica presentata male. Chiedimi una consulenza gratuita: guardiamo insieme bilanci e documenti dell'immobile, e ti dico onestamente se il mutuo si fa, con chi e a quali condizioni.