Mutuo prima casa a Milano: guida 2026

Comprare la prima casa a Milano non è roba da poco. I prezzi sono alti, la concorrenza tra acquirenti è forte, e spesso chi si siede da me parte entusiasta e torna con i piedi per terra quando vede l'anticipo che serve. Il mutuo, nella maggior parte dei casi, è quello che rende possibile l'acquisto — ma capirne i requisiti e le agevolazioni prima di partire ti evita sorprese. Aggiorniamo la guida al 2026.

Cos'è il mutuo prima casa

È un finanziamento destinato all'abitazione principale, la casa in cui andrai a vivere. Rispetto ai mutui per seconda casa o per investimento ha condizioni migliori (tassi inferiori) e agevolazioni fiscali dedicate. È una differenza che pesa, nel lungo periodo.

I requisiti che le banche guardano

Quando valutano la pratica, le banche guardano soprattutto:

• un reddito continuativo e dimostrabile (stipendio, pensione, reddito da partita IVA);
• l'affidabilità creditizia: niente gravi segnalazioni in centrale rischi;
• il rapporto rata/reddito: la rata non dovrebbe superare di norma il 30-35% del reddito netto mensile;
• l'anticipo: tradizionalmente il 20% del valore, ma esistono soluzioni con anticipo ridotto.

Anticipo e importo finanziabile

L'importo che la banca finanzia dipende dal LTV (Loan to Value), il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile. Con un anticipo del 20%, la banca arriva all'80% del valore; ci sono mutui al 90% o anche al 100% per categorie specifiche (giovani coppie, lavoratori con reddito elevato), spesso con garanzie aggiuntive.

A Milano, dove i prezzi sono alti, l'anticipo è una somma seria. Su un immobile da 300.000 €, il 20% sono 60.000 €. Mettere da parte l'anticipo è il primo passo concreto, e spesso il più faticoso.

Tasso fisso o variabile

È una delle decisioni che pesano di più, e la faccio sempre spiegare bene:

• tasso fisso: la rata resta costante per tutta la durata. Per chi vuole certezza e prevedibilità, soprattutto quando i tassi sono in calo o stabili.
• tasso variabile: la rata segue un parametro di riferimento, l'Euribor. Può partire più bassa, ma con il rischio di salire nel tempo.
• tasso misto: soluzioni intermedie, periodi a fisso e periodi a variabile.

Nel 2026 la scelta dipende dalla propensione al rischio e dall'orizzonte temporale: chi vuole dormire sonni tranquilli sceglie il fisso, chi è disposto a sostenere qualche oscillazione può valutare il variabile.

La durata

Si va in genere dai 10 ai 30 anni. Durata più lunga: rata mensile più bassa ma costo totale degli interessi più alto. Bisogna anche considerare l'età alla scadenza: molte banche vogliono il mutuo estinto prima dei 75-80 anni, con qualche eccezione.

Le agevolazioni fiscali, che non sono poche

La prima casa gode di agevolazioni importanti:

• IVA al 4% per acquisti da impresa (invece del 10%);
• imposta di registro al 2% per acquisti da privati (invece del 9%);
• imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, 50 € ciascuna;
• detrazione degli interessi del mutuo: il 19% degli interessi pagati, fino a 4.000 € annui.

Si applicano quando rispetti i requisiti di "prima casa" — non possedere altre abitazioni godendo delle agevolazioni, salvo eccezioni.

I giovani e gli under 35

Per i giovani ci sono misure dedicate:

• Fondo di garanzia prima casa: garanzia statale che permette mutui fino al 100% per under 35 con ISEE fino a 40.000 €;
• PIR (Piano di Risparmio) e altri strumenti di supporto all'accesso al credito.

A Milano, dove i prezzi elevati rendono difficile accumulare l'anticipo, queste misure sono particolarmente utili. Le segnalo sempre quando c'è margine.

I documenti necessari

Per avviare la pratica servono: documento d'identità e codice fiscale, ultime buste paga o cedolini pensione, il modello CU dell'anno prima, documentazione del reddito per le partite IVA (bilancio, modello unico, estratto conto) e documentazione dell'immobile (planimetria, atto di provenienza, certificato energetico).

Come scelgo il mutuo a Milano

Quando accompagno un cliente nella scelta, faccio così:

1. valuto la sostenibilità della rata sul suo reddito;
2. confronto TAN e TAEG di più banche;
3. considero il tipo di tasso in base alla propensione al rischio;
4. verifico le spese accessorie (istruttoria, perizia, assicurazione);
5. valuto la possibilità di surroga in futuro, se le condizioni migliorano.

Il mutuo prima casa a Milano nel 2026 è accessibile, ma la scelta giusta dipende da reddito, anticipo, durata e propensione al rischio. Una consulenza mirata serve a confrontare le offerte e trovare la soluzione che calza sulla tua situazione.

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