Estinzione anticipata del mutuo: conviene?

Mi capita spesso: un cliente che ha preso il mutuo dieci anni fa, magari a un tasso più alto di quelli di oggi, e adesso ha dei risparmi. "Posso chiuderlo prima? Conviene?". La risposta breve è sì, si può, e oggi quasi sempre senza penali. La risposta lunga è che conviene solo se guardi due cose: quanto risparmi di interessi e cosa faresti di quei soldi altrimenti. È un conto che la maggior parte delle persone non fa.

Vediamo come funziona l'estinzione anticipata del mutuo, quando conviene davvero e quando è meglio lasciar stare.

Cos'è l'estinzione anticipata

È la chiusura del mutuo prima della scadenza naturale. Versi alla banca il capitale residuo — quello che manca da rimborsare — e il debito si estingue, l'ipoteca si cancella. Da quel momento non paghi più la rata.

Puoi estinguere tutto, oppure solo una parte: nel primo caso si chiama estinzione totale, nel secondo estinzione parziale. Sono due operazioni diverse, con effetti diversi.

Le penali, che oggi sono quasi sempre zero

Fino a qualche anno fa l'estinzione anticipata costava: la banca tratteneva una penale, talvolta l'1-2% del residuo. La normativa ha cambiato le cose. Per i mutui stipulati dopo il 2007 e in generale per i mutui per l'acquisto della prima casa, le penali di estinzione totale sono state abolite. Non è un regalo della banca, è la legge.

Vale comunque la pena controllare il contratto: sui mutui diversi dalla prima casa, o stipulati prima di certe date, può esserci ancora una penale residua. Ma per la maggior parte dei casi che mi arrivano in filiale, oggi è zero.

Totale o parziale, effetti diversi

Sull'estinzione totale chiudi tutto: niente più rata, niente più interessi, cancellazione dell'ipoteca con atto notarile (che ha un suo costo). Sull'estinzione parziale versi una somma sul capitale residuo, e a quel punto puoi scegliere: abbassare la rata mantenendo la stessa durata, oppure accorciare la durata mantenendo la stessa rata.

Tra i due, di solito consiglio accorciare la durata: la rata resta uguale ma tagli gli anni finali del mutuo, dove gli interessi residui sono bassi ma ci sono comunque. Abbassare la rata invece ti dà respiro mensile, ma allunga la zona in cui la quota interessi pesa ancora.

Quanto si risparmia davvero

Qui sta il punto. Il risparmio di un'estinzione anticipata non è uguale al capitale residuo. È uguale agli interessi futuri che non pagherai più. E qui torna il piano alla francese: negli ultimi anni di un mutuo la quota interessi è minima, perché la quota capitale è alta. Estinguere negli ultimi cinque anni risparmia poco. Estinguere nei primi dieci risparmia molto.

Faccio un esempio. Mutuo di 150.000 € a 25 anni, TAN 3,5%, rata 750 €. Dopo 5 anni il capitale residuo è circa 129.000 €, e gli interessi che restano da pagare fino alla fine sono quasi 66.000 €. Chiudere dopo 5 anni significa risparmiare gran parte di quei 66.000 € (al netto degli interessi maturati nel frattempo). Dopo 20 anni invece il residuo è circa 36.000 € e gli interessi residui sono solo 9.000 €: estinguere risparmia poco, perché hai già pagato quasi tutto il costo del mutuo.

Quando conviene davvero

Conviene quando hai liquidità disponibile che altrimenti resterebbe ferma a rendimenti più bassi degli interessi del mutuo. Con i tassi dei conti deposito e dei BTP di oggi, il confronto è meno scontato di un tempo: se il tuo mutuo è a tasso fisso basso (2% o meno) e un BTP ti rende il 3,5%, tenere il mutuo e investire i risparmi può essere più conveniente che estinguere.

Conviene anche quando vuoi liberare l'immobile per venderlo, o quando la rata pesa e ridurla ti dà respiro sul bilancio mensile.

Quando NON conviene

Non conviene quando il residuo è quasi estinto: a quel punto gli interessi residui sono minimi e l'estinzione serve solo a "non pagare più la rata", ma economicamente non guadagni quasi nulla. Non conviene quando i tuoi risparmi sono l'unico cuscinetto: chiudere il debito e restare senza liquidità è un rischio. E non conviene quando il mutuo è a tasso fisso basso preso anni fa e i rendimenti alternativi sono più alti: lì il debito "buono" conviene tenerlo.

Il costo del notaio

Sull'estinzione totale c'è un costo spesso dimenticato: la cancellazione dell'ipoteca, che richiede un atto notarile. Non è una spesa enorme — qualche centinaio di euro — ma va messa in conto nel calcolo della convenienza. Sull'estinzione parziale invece non serve, perché l'ipoteca resta attiva sul capitale rimanente.

L'estinzione anticipata del mutuo è uno strumento utile, ma la sua convenienza dipende dagli interessi residui, dai rendimenti alternativi e dal momento del mutuo in cui ti trovi. Un'estinzione fatta a caso, senza conti, risparmia poco e toglie liquidità che poteva servire altrove.

Per calcolare il tuo residuo reale e capire se conviene chiudere o tenere, chiedimi una consulenza gratuita: facciamo i numeri sul tuo mutuo e ti dico onestamente cosa conviene.