Prestito per ristrutturazione: cessione o prestito finalizzato

Quando un cliente mi dice "voglio ristrutturare casa", la prima domanda che gli faccio è: come la paghi? E qui le strade si dividono in due, e quasi nessuno le conosce entrambe. C'è chi ha liquidità e non ha bisogno di un prestito. E poi c'è chi ha bisogno di un finanziamento, e qui la scelta è tra due opzioni che sembrano uguali ma sono molto diverse: la cessione del quinto e il prestito finalizzato per ristrutturazione. Sono due strumenti diversi, con costi diversi, requisiti diversi, e un intreccio con i bonus fiscali casa che cambia tutto.

Vediamo come scegliere tra i due, e perché la risposta dipende da cosa stai ristrutturando.

I due strumenti a confronto

La cessione del quinto è un prestito non finalizzato: chiedi un importo, la banca lo eroga, tu lo usi come preferisci. La rata è trattenuta direttamente dalla busta paga o dalla pensione, fino a un quinto del netto. Non serve giustificare la destinazione dei soldi — è il vantaggio, ma anche il limite.

Il prestito finalizzato per ristrutturazione è legato ai lavori: l'importo dipende dal preventivo del cantiere, i soldi vengono erogati spesso a lavori in corso o al Rogito, e la banca controlla che il finanziamento serva davvero a ristrutturare. In cambio, spesso offre tassi più bassi, perché l'uso del denaro è controllato e il rischio è minore.

Tassi e costi: perché il finalizzato costa meno

Qui è dove la differenza diventa numeri. La cessione del quinto ha un TAEG che oggi può aggirarsi attorno al 10-14%, con polizza obbligatoria inclusa. Il prestito finalizzato per ristrutturazione può scendere a un TAEG del 6-9%, perché la banca sa che i soldi vanno su un cantiere che aumenta il valore dell'immobile — e il rischio, per lei, è minore.

Faccio un esempio. Su 30.000 € in 10 anni: la cessione del quinto può venire a una rata di circa 430-480 € con polizza, per un totale rimborsato attorno ai 52-58.000 €. Il prestito finalizzato, con un TAEG dell'8%, viene a una rata di circa 363 €, per un totale di circa 43.600 €. Sono quasi 9.000 € di differenza sullo stesso importo. Non è poco.

Quando conviene la cessione del quinto

Conviene quando non hai un preventivo di cantiere definito, o quando vuoi usare i soldi per altro oltre ai lavori — arredare, pagare le spese notarili, sistemare l'anticipo. Conviene anche quando il tuo reddito è basso o instabile, perché la trattenuta diretta rende il finanziamento accessibile a chi la banca, sul prestito finalizzato, non finanzierebbe.

Conviene infine quando la ristrutturazione è leggera — un bagno, una cucina, un impianto — e l'importo è basso (sotto i 10-15.000 €), dove il finalizzato non sempre è conveniente per le spese di istruttoria.

Quando conviene il prestito finalizzato

Conviene quando hai un preventivo di cantiere chiaro e lavori importanti. Più l'importo cresce, più il tasso più basso del finalizzato ripaga la maggior burocrazia. Conviene quando non vuoi legare la rata al quinto dello stipendio — perché magari hai già un altro finanziamento in corso, oppure perché il tuo datore di lavoro non aderisce alla cessione.

Conviene soprattutto quando si intreccia con i bonus casa, ed è qui che la differenza si fa sostanziale.

L'intreccio con i bonus fiscali casa

Questo è il punto che quasi tutti sbagliano. I bonus per la ristrutturazione — il 50% di detrazione sulle spese di ristrutturazione, l'Ecobonus, il Bonus mobili — si applicano sulle spese effettivamente sostenute, non sull'importo del mutuo. Ma il modo in cui si pagano i lavori cambia cosa puoi scaricare e quando.

Con il prestito finalizzato, le spese sono tracciabili e certificate dai pagamenti al cantiere: hai le fatture, hai i SAL (Stato Avanzamento Lavori), e la detrazione è chiara. Con la cessione del quinto usata per pagare i lavori, vale lo stesso — ma devi mantenere traccia di ogni fattura, perché l'agevolazione spetta su quanto effettivamente pagato per i lavori, non sull'importo del prestito.

La differenza vera è sulla cedolare e sui pagamenti tracciabili: i bonus casa richiedono pagamenti non in contanti. Bonifico, fattura elettronica, tracciabilità. Se usi la cessione del quinto per pagare in contanti il cantiere, il bonus non spetta. Se usi il finalizzato con bonifici certificati, sì.

Una scelta che non è solo di tassi

La scelta tra i due non è solo matematica. Dipende da quanto è definito il cantiere, dal tuo reddito, dalla stabilità del rapporto di lavoro, dai bonus che vuoi cumulare, e dalla flessibilità che ti serve. Un prestito finalizzato con un tasso al 7% può essere più costoso di una cessione al 12%, se poi il bonus casa ti fa recuperare il 50% delle spese. Ma il calcolo va fatto caso per caso, sui numeri veri.

La regola che uso: se il cantiere è definito e supera i 15.000-20.000 €, parto dal finalizzato. Se è leggero o indefinito, o serve liquidità oltre i lavori, guardo la cessione. E in entrambi i casi, metto nel calcolo il bonus casa e il TAEG, non la sola rata.

Per capire quale conviene sul tuo cantiere e sul tuo reddito, chiedimi una consulenza gratuita: facciamo i conti reali con i tuoi preventivi, i tuoi bonus e il tuo stipendio, e ti dico quale strada ti costa davvero meno.