Fondo di garanzia prima casa under 35: la guida

C'è una cosa che ripeto spesso ai giovani che vengono in filiale convinti di non farcela: il mutuo per la prima casa sotto i 36 anni ha un alleato che molti ignorano. Si chiama Fondo di Garanzia, ed è una garanzia dello Stato che può fare la differenza tra un "sì" e un "no" della banca. Non è un mutuo regalo, non è un contributo a fondo perduto — è una garanzia. Ma cambia le regole del gioco per chi ha reddito basso e poca storia creditizia.

Vediamo come funziona davvero il Fondo di Garanzia per la prima casa under 35, chi può richiederlo e quanto vale.

Cos'è il Fondo di Garanzia

Il Fondo di Garanzia per le politiche abitative è uno strumento dello Stato — gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia — che garantisce i mutui per l'acquisto della prima casa. In parole semplici: se tu non riesci a pagare la rata, lo Stato si fa garante davanti alla banca, fino a una certa percentuale del capitale. La banca ha meno rischio, e quindi è più disposta a dire sì anche a chi da solo non avrebbe la forza contrattuale.

Non è un sussidio, non è un contributo. Non ti dà soldi: ti dà una garanzia. Ed è importante capirlo, perché c'è chi arriva convinto che lo Stato paghi il mutuo al posto tuo. Non è così.

Chi può richiederlo: i requisiti

Il Fondo ha requisiti precisi, e vanno rispettati tutti:

• età under 36: l'istante della richiesta di garanzia deve avere meno di 36 anni compiuti al momento della presentazione della domanda;
• mutuo per prima casa: l'immobile deve essere la prima abitazione, non seconda casa né investimento;
• ISEE non superiore a 40.000 €: il nucleo familiare deve rientrare in questo tetto;
• non essere già proprietario di altra abitazione, salvo casi specifici (eredità, separazione, altri casi previsti dalla legge).

Non servono soltanto l'età e l'ISEE: serve anche non avere un patrimonio immobiliare altrove. Il Fondo è pensato per chi parte davvero, per chi non ha già una casa di proprietà.

Mutuo fino al 100%: cosa cambia davvero

Questa è la parte che fa la differenza. Senza garanzia, le banche finanziano normalmente fino all'80% del valore dell'immobile — il restante 20% è la caparra che devi portare di tasca tua. Con il Fondo, per gli under 35 con ISEE fino a 40.000 €, il mutuo può arrivare fino al 100% del valore di acquisto.

Cosa significa nella pratica? Su un immobile da 200.000 €, senza garanzia ti serve una caparra di 40.000 € (il 20%). Con il Fondo puoi chiedere l'intero 200.000 €. È il punto che attrae di più i giovani che mi siedono davanti, e per molti di loro è l'unica strada per arrivare all'acquisto.

Ma attenzione: il 100% non è automatico. La banca valuta comunque la tua capacità di rimborso — il reddito, la rata sostenibile, il rapporto rata/reddito. Se la rata del 100% non regge sul tuo reddito, la banca abbassa l'importo finanziabile, anche con la garanzia del Fondo.

Quanto costa la garanzia

La garanzia del Fondo ha un costo, e va messo in conto. L'imposta sostitutiva sui mutui con garanzia del Fondo è ridotta allo 0,25% invece del normale 2% o 0,25% a seconda del regime. C'è poi la commissione di garanzia di Consap, che è dello 0,25% del capitale erogato, da pagare all'atto del mutuo.

Su un mutuo di 150.000 €, la commissione è circa 375 €. Non è una spesa enorme, ma va considerata nel TAEG, perché incide sul costo complessivo del finanziamento.

Le agevolazioni collegate: la preliminare

Una cosa che quasi nessuno sa: il Fondo finanzia anche la preliminare di acquisto. Quando firmi il compromesso, puoi attivare un mutuo che ti anticipa fino al 100% della caparra versata, in modo da non dover bloccare i tuoi risparmi tra la firma del preliminare e il rogito. È una comodità reale, perché spesso passano mesi tra preliminare e atto finale.

Non tutti gli istituti la offrono, ma vale la pena chiedere, se sei nella fase del compromesso.

Quando il Fondo NON basta

Mi capita di doverlo dire con chiarezza: il Fondo non è una bacchetta magica. Serve che la banca dica sì sul mutuo, e questo dipende dal reddito, dalla rata sostenibile, dalla stabilità del rapporto di lavoro. Un lavoratore a tempo determinato con scadenza a tre mesi può avere difficoltà anche con la garanzia del Fondo. Un dipendente a tempo indeterminato, con reddito netto di 1.500 €, ha più possibilità di arrivare al mutuo — ma l'importo finanziabile dipenderà dal rapporto rata/reddito, non solo dalla garanzia.

Il Fondo aiuta soprattutto chi ha il reddito per sostenere la rata, ma non ha la liquidità per la caparra. È un complemento alla sostenibilità, non un sostituto.

Come si richiede

Non si fa domanda al Fondo direttamente. La domanda di garanzia la presenta la banca, al momento dell'istruttoria del mutuo. Non ogni banca aderisce al Fondo, e non ogni sportello lo propone: alcuni istituti lo trattano solo su specifica richiesta del cliente. Per questo è utile sapere che esiste, e chiederlo esplicitamente quando si va a confrontare le offerte.

Il Fondo di Garanzia è uno strumento reale, che può aprire la strada al mutuo per chi sotto i 36 anni non ha la caparra. Ma non sostituisce la sostenibilità del reddito né la valutazione della banca: la sommetta, non la sostituisce.

Per capire se rientri nei requisiti e quanto puoi chiedere con la garanzia del Fondo, chiedimi una consulenza gratuita: guardiamo insieme il tuo ISEE, il tuo reddito e l'immobile che hai in mente, e ti dico onestamente se la strada è percorribile.