Mutuo: l'accollo nella vendita della casa

Vendere una casa con un mutuo in corso significa decidere cosa fare del debito residuo. L'accollo è la figura che permette al compratore di "prendersi" il mutuo, pagandolo al posto del venditore. La domanda concreta è quando la banca accetta l'accollo, cosa resta sul venditore e come si combina con la caparra.

L'accollo: il mutuo passa al compratore

Con l'accollo il mutuo in corso resta sulla casa ma cambia chi lo paga: il compratore subentra nel contratto di mutuo e diventa il nuovo debitore. Non è una cancellazione del mutuo, è un trasferimento.

L'accollo non è automatico: la banca deve autorizzarlo e il compratore deve passare la sua istruttoria (reddito, rapporto rata/reddito, storia creditizia). Se la banca non ritiene il compratore idoneo, l'accollo non si fa.

Accollo con liberazione del venditore e accollo semplice

Esistono due forme. Con l'accollo con liberazione del venditore, il venditore è liberato dal debito: il mutuo passa interamente al compratore e il venditore non risponde più se il compratore smette di pagare. È la forma che protegge chi vende.

Con l'accollo semplice, il mutuo passa al compratore come pagatore ma il venditore resta obbligato in solido: se il compratore non paga, la banca può rivalersi sul venditore. La banca decide quale forma concedere, e l'accollo con liberazione è subordinato a requisiti più stretti.

Quando la banca può rifiutare l'accollo

La banca non è obbligata ad accettare l'accollo. I motivi tipici di rifiuto sono:

• il compratore non supera l'istruttoria (reddito insufficiente, rapporto rata/reddito oltre i limiti, segnalazioni nelle centrali di rischio);
• il rapporto tra mutuo residuo e valore della casa (LTV) supera i limiti dell'accollo;
• condizioni del mutuo originario che la banca non vuole trasferire.

In questi casi si negozia con il compratore (ad esempio un prezzo che copra il mutuo residuo con un'operazione di estinzione anticipata) o si cerca un altro compratore.

Rapporto con la caparra

All'atto della vendita con accollo, il mutuo residuo è detratto dal prezzo. Il compratore paga la differenza tra prezzo di vendita e mutuo residuo al venditore (oltre agli oneri di trasferimento). La caparra versata al compromesso anticipa questa differenza.

Se l'accollo non va a buon fine dopo il compromesso, la gestione della caparra segue le clausole del compromesso: è un punto da chiarire prima di firmare, non all'ultimo.

Estinzione anticipata come alternativa

Se l'accollo non è possibile o non conviene, l'alternativa è estinguere il mutuo anticipatamente usando il ricavato della vendita. Ha senso se il mutuo residuo è coperto dal prezzo e se l'estinzione non ha penali significative (la normativa limita le penali di estinzione anticipata dei mutui prima casa).

Se stai vendendo casa con un mutuo in corso, chiedimi una consulenza gratuita: valutiamo se l'accollo con liberazione è fattibile con il tuo compratore, cosa resta su di te e se ha più senso l'estinzione anticipata usando il ricavato della vendita.