Surroga con liquidità aggiuntiva: come funziona

Mi capita spesso: un cliente che ha già il mutuo, magari a un tasso preso anni fa, e che adesso vorrebbe anche tirare fuori un po' di soldi dalla casa. "Posso cambiare banca e prendere liquidità insieme?". Sì, ma non è una surroga normale. Si chiama surroga con liquidità aggiuntiva, ed è un'operazione che somiglia alla surroga pura solo fino a un certo punto. Poi le regole cambiano, e conviene saperlo prima di firmare.

Vediamo come funziona, cosa si perde rispetto alla surroga "gratis" e quando ha davvero senso.

La differenza con la surroga pura

La surroga pura, quella che la legge Bersani ha reso gratuita sulle penali, ha un limite preciso: si sposta il mutuo da una banca all'altra senza toccare l'importo. Si cambia tasso, si accorcia la durata, si abbassa la rata, ma il debito resta quello. È un'operazione "a importo costante".

La surroga con liquidità aggiuntiva è diversa: la nuova banca estingue il vecchio mutuo e ne stipula uno nuovo per un importo superiore. La differenza tra il nuovo mutuo e il residuo del vecchio arriva sul tuo conto come liquidità. In pratica trasformi parte del valore della casa in contanti.

Cosa succede alle detrazioni fiscali

Qui sta il punto che spiego sempre con calma, perché è quello che si capisce meno. Sulla surroga pura le detrazioni della prima casa restano intere: il mutuo è lo stesso, solo la banca cambia. Sulla surroga con liquidità aggiuntiva, invece, le detrazioni del 19% sugli interessi si applicano solo sulla quota originaria, quella che rimborsava il vecchio mutuo. Sulla quota aggiuntiva, quella che ti dà la liquidità, gli interessi non si scaricano. È un costo fiscale che pesa, e va messo in conto.

I requisiti

Per la liquidità aggiuntiva la banca torna a valutare la pratica quasi come un mutuo nuovo:

• il rapporto rata/reddito deve reggere la rata più alta;
• il LTV (loan to value) non deve superare i limiti della banca, di solito 80% del valore dell'immobile;
• l'affidabilità creditizia viene ricontrollata;
• serve una nuova perizia, perché la banca rivaluta l'immobile.

Non è la procedura snella della surroga pura: è più vicina a un mutuo nuovo, con i suoi tempi e i suoi controlli.

I costi, che non sono più "a zero"

La surroga pura è gratuita sulle penali e spesso la banca copre perizia e notaio. La surroga con liquidità aggiuntiva, invece, comporta costi reali:

• istruttoria, calcolata sull'importo totale del nuovo mutuo;
• perizia aggiornata;
• notaio per il nuovo atto (non più solo surroga, ma spesso iscrizione di nuova ipoteca);
• imposta sostitutiva dello 0,25% sulla quota di liquidità aggiuntiva.

La gratuità della Bersani vale sulla quota di surroga, non sulla quota nuova. È una differenza che cambia il conto finale.

Quando conviene davvero

La consiglio in tre situazioni. Quando i tassi di mercato sono scesi e quindi anche aggiungendo liquidità la rata resta sostenibile o addirittura scende. Quando serve liquidità per una spesa importante (ristrutturazione, debiti da estinguere, un acquisto) e il mutuo è la forma di finanziamento più economica rispetto a un prestito personale. Quando il valore dell'immobile è cresciuto e quindi c'è margine sul LTV.

Non la consiglio quando la liquidità serve per cifre piccole: in quel caso i costi di rifare il mutuo superano il vantaggio. E non la consiglio quando il vecchio mutuo ha condizioni già ottime: meglio tenersi il tasso buono e cercare la liquidità altrove.

Un esempio con i numeri

Mutuo residuo di 120.000 €, immobile rivalutato a 250.000 €. Con una surroga con liquidità a LTV 80%, la banca può arrivare a 200.000 €. Estinti i 120.000 €, restano 80.000 € di liquidità netta (al netto di costi e imposta sostitutiva). La rata ovviamente cresce, perché il debito è più alto: va verificato che regga sul reddito.

Come scelgo io

Quando mi arriva una richiesta del genere, faccio così: confronto il TAEG della nuova offerta con quello attuale, calcolo la rata nuova con la liquidità aggiuntiva, stimo i costi totali dell'operazione (istruttoria, perizia, notaio, imposta), e poi confronto il costo complessivo con un prestito personale separato. A volte la liquidità separata costa meno dell'allargare il mutuo. Dipende dai numeri, non dalle abitudini.

La surroga con liquidità aggiuntiva è uno strumento utile, ma non è la surroga gratuita che si vede in pubblicità. Ha costi suoi e un trattamento fiscale meno favorevole sulla quota nuova. Una consulenza mirata serve a capire se conviene rispetto alle alternative.

Per valutare se la surroga con liquidità è la strada giusta per te e confrontarla con un prestito separato, chiedimi una consulenza gratuita: facciamo i conti sul tuo mutuo reale e ti dico cosa conviene.